prawa nabywców w przypadku ukrytych wad
Zakup mieszkania albo domu to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu na wiele lat. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w Polsce każdego roku oddaje się do użytku setki tysięcy nowych mieszkań. W samym 2023 roku ich liczba przekroczyła 220 tysięcy. Niestety, obok solidnych deweloperów działają także tacy, którzy stosują praktyki powszechnie określane mianem patodeweloperki. Co warto wiedzieć o takich działaniach, na co zwrócić szczególną uwagę oraz kiedy można domagać się odszkodowania za szkody?
Patodeweloperka to potoczne określenie działań podejmowanych przez niektórych inwestorów, których celem jest maksymalizacja zysku poprzez obniżenie standardów mieszkań, łamanie przepisów i ignorowanie wygody przyszłych lokatorów. Nie są to pojedyncze uchybienia, lecz cały zestaw nagannych praktyk.
Do takich działań zalicza się wykorzystywanie materiałów niskiej jakości, co skutkuje problemami z trwałością konstrukcji, niewystarczającą izolacją termiczną lub nieszczelnością budynku. Często dochodzi do błędów wykonawczych: krzywo postawionych ścian, nieprawidłowo zamontowanych instalacji, źle osadzonych okien i drzwi. Patodeweloperka przejawia się także w samym projekcie osiedla. Powstają maleńkie mieszkania zwane mikrokawalerkami, a osiedla są ciasno zabudowane. Brakuje na nich terenów zielonych, odpowiednich miejsc parkingowych, niezbędnej infrastruktury i dostępu do światła dziennego. Zdarza się również, że inwestorzy prezentują kupującym nierealistyczne wizualizacje lub nie ujawniają kluczowych wad.
Najczęstszym motywem takich działań jest chęć ograniczenia kosztów oraz maksymalne wykorzystanie dostępnej powierzchni pod zabudowę. Deweloper dąży do zwiększenia zysku, niestety kosztem jakości życia i bezpieczeństwa mieszkańców.
Rękojmia za wady fizyczne to podstawowe narzędzie prawne, które zabezpiecza interesy nabywcy w przypadku ujawnienia usterek nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego deweloper ponosi odpowiedzialność za wszystkie wady, niezależnie od tego, czy miał świadomość ich istnienia. Wystarczy, że usterka istniała w dniu przekazania lokalu kupującemu. Rękojmia obowiązuje przez pięć lat od momentu odbioru mieszkania lub domu. Obejmuje także uszkodzenia pojawiające się w wyniku zmian wilgotności, temperatury czy osiadania budynku. Dzięki temu kupujący dysponuje skutecznym sposobem dochodzenia swoich praw i może żądać usunięcia usterek lub rekompensaty.
Rękojmia dotyczy wszelkich niezgodności z umową dotyczących zarówno parametrów technicznych, jak i użytkowych lokalu. Kodeks cywilny definiuje wadę fizyczną jako brak właściwości, które lokal powinien posiadać zgodnie z jego przeznaczeniem albo z zapewnieniami sprzedającego, np. przedstawionymi wzorcami.
W praktyce rękojmia obejmuje szeroki zakres problemów: poważne wady konstrukcyjne, niedostateczną izolację termiczną lub akustyczną, nieszczelne dachy, uszkodzone instalacje oraz błędy wykończeniowe, takie jak nierówne podłogi albo pękające tynki.
Można wyróżnić dwa rodzaje usterek:
Rodzaj usterki ma wpływ na to, jakie roszczenia przysługują nabywcy.
Zakres odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi jest szeroki, jednak w pewnych sytuacjach inwestor może uniknąć jej ponoszenia. Dzieje się tak w przypadku, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub aktu przeniesienia własności. Prawo zakłada, że klient, który znał problem, zaakceptował jego istnienie. Ciężar udowodnienia, że nabywca miał wiedzę o konkretnej usterce i jej rozmiarze, spoczywa na deweloperze. Nie wystarczy ogólna informacja w dokumentacji, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości.
Jeśli wada powstała po podpisaniu umowy, ale przed odbiorem lokalu, a nabywca nie miał możliwości się o niej dowiedzieć, odpowiedzialność nadal leży po stronie dewelopera. Inwestor unika jej wtedy, gdy klient w pełni świadomie zaakceptował mieszkanie z wykrytą wadą po jej wykryciu, lecz jeszcze przed formalnym odbiorem.
Niektórzy deweloperzy próbują ograniczać swoją odpowiedzialność poprzez wprowadzanie zapisów w umowach, które mają wyłączać lub zmniejszać ich obowiązki wobec konsumentów. Jednak takie klauzule bardzo często okazują się niezgodne z przepisami prawa i są uznawane za niedozwolone.
Techniczny odbiór mieszkania lub domu to pierwszy oficjalny moment, gdy kupujący może zgłosić wszystkie zauważone nieprawidłowości. Odbywa się on przed podpisaniem aktu notarialnego. W trakcie tej procedury warto skrupulatnie sprawdzić każdy element: ściany, sufity, podłogi, okna, drzwi, instalacje elektryczne, balkony oraz wszelkie pomieszczenia przynależne. W ocenie mogą pomóc poziomica, kątownik, miarka czy tester instalacji. Wszystkie wykryte usterki należy wpisać do protokołu odbioru. Taki dokument stanowi dowód stanu lokalu w chwili przekazania i podstawę do późniejszych roszczeń wobec dewelopera.
Deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na wskazane nieprawidłowości w przewidzianym przez przepisy terminie. Jednak sporo problemów pojawia się dopiero po pewnym czasie użytkowania. Przykłady takich przypadków to wilgoć w okresie grzewczym, przeciekający dach podczas deszczu lub niesprawne instalacje przy codziennym użytkowaniu. Kupujący pozostaje jednak pod ochroną pięcioletniego okresu rękojmi i może żądać napraw również po podpisaniu aktu notarialnego.
Po odkryciu ukrytej wady trzeba niezwłocznie skontaktować się z deweloperem. Choć prawo nie nakłada sztywnego terminu, im szybciej nastąpi zgłoszenie, tym lepiej. Najbezpieczniejszą formą jest list polecony z potwierdzeniem odbioru. W zgłoszeniu powinny znaleźć się szczegółowe informacje: dokładny opis wady, jej lokalizacja oraz okoliczności odkrycia. Dodatkowo dobrze dołączyć zdjęcia albo nagranie wysłane np. drogą mailową. W piśmie warto też wyraźnie wskazać oczekiwania wobec dewelopera co do naprawy. Kopia zgłoszenia z potwierdzeniem nadania będzie ważnym dowodem w dalszym postępowaniu.
Jeśli wada podlega rękojmi, kupujący ma do dyspozycji trzy główne opcje:
Ostateczny wybór zależy od konkretnej sytuacji i rodzaju wykrytej wady. Najczęściej klienci korzystają z pierwszej albo drugiej możliwości.
Brak reakcji ze strony dewelopera nie oznacza końca możliwości dochodzenia swoich praw. W przypadku osób prywatnych brak odpowiedzi w ciągu 14 dni od zgłoszenia sprawia, że roszczenie uznaje się za zasadne. Jeśli mimo tego inwestor nie podejmie działań, warto rozważyć mediację lub zwrócenie się do sądu polubownego. Cenną pomocą może być również niezależna ekspertyza wykonana przez rzeczoznawcę budowlanego, który wskaże precyzyjnie istnienie wady oraz sposób jej naprawienia. Jeżeli to nie przyniesie skutku, pozostaje droga sądowa, gdzie ekspertyza odegra ważną rolę jako dowód.
Poza rękojmią istnieją inne formy ochrony. Deweloper może dobrowolnie udzielić gwarancji jakości obejmującej określone elementy nieruchomości, np. okna, drzwi czy instalacje. Strony same ustalają warunki takiej gwarancji. Korzystanie z niej nie wyklucza jednak możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, która zazwyczaj okazuje się korzystniejsza.
Kupujący mogą również ubiegać się o odszkodowanie za dodatkowe szkody związane z wadą lokalu, np. koszty ekspertyzy lub wynajmu mieszkania zastępczego. Niezbędne będzie wykazanie bezpośredniego związku między wadą a poniesioną stratą.
Najlepiej działać z wyprzedzeniem i zapobiec kłopotom jeszcze przed zawarciem umowy. Przy zakupie warto zwrócić szczególną uwagę na:
Mimo że patodeweloperka może zagrozić interesom nabywców, polskie prawo zapewnia im skuteczne narzędzia obrony. Rękojmia za wady fizyczne z pięcioletnim okresem odpowiedzialności dewelopera daje solidne podstawy do dochodzenia napraw lub rekompensaty. Kupujący, którzy znają swoje prawa, szybko reagują i korzystają z pomocy specjalistów, mogą skutecznie bronić się przed skutkami nieuczciwych praktyk inwestorów.
Al. Pałacowa 1
55-040 Kobierzyce
Godziny pracy Kasy
Poniedziałek - Czwartek 8.00 - 15.00
Piątek 8.00 - 14.30
Wyślij wiadomość e-mail
CMSMirage